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흐르는 강물처럼: 삶을... 자연스럽게, 느리게 그리고 유연하게 ...!

양재천 산책,

요 며칠 날씨가 따뜻하고 좋아서,

양재천에 벚꽃이 피었으리라 여겨,

오랜 만에 양재천 변으로 산책을 나갔더니...


진달래, 벚꽃, 조팝나무 꽃에, 이런 저런 야생 들꽃 들...

개천 옆의 버들가지 새순이 주렁주렁, 

들판엔 파릇 파릇 새 싹들이 깔리고...


봄 꽃들이 한꺼번에 몰려와,

왁자지껄 하더이다.





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움직인다.

내가 지금 움직인다.


멈춰져 있던 내가,

이제 움직인다.

영과 혼이 그리고 육신이...


내가 움직이니,

주변이 움직이고,

세상이 움직인다.


세상이 움직이고,

주변이 움직이기를 기다렸지만,

꿈쩍도 하지 않았다.


이제 내가 움직이니,

그 들도 움직인다 !


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부동산학 개론 - 고급 요약

[고급과정]
  • 부동산학의 학문적 성격
  • 사회과학, 실천과학, 응용과학, 경험과학, 종합과학, 규범과학

  • 부동산의 3대 측면과 복합개념: 법 경 기
  • 법률적 개념, 경제적 개념, 기술적개념(무형적 측면)

  • 40 부동산활동의 속성 
  • 과학성 및 기술성, 사회성과 공공성 및 사익성, 전문성, 윤리성, 정보활동, 대인활동 및 대물활동, 임장활동, 공간활동, 배려의 장기성, 복합개념

  • 42 부동산활동의 일반원칙: 능 안 경
  1. 능률성의 원칙: 부동산업 경업
  2. 안정성의 원칙: 복합개념(법률적, 경제적, 기술적)
  3. 경제성의 원칙

  • 44 부동산의 개념
  • 법제도적 개념, 경제적개념, 물리적 개념



(3장: 부동산의 특성)

(토지의 특성)
  • 70 자연적 특성: 부 영 부 개 인
  • 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성

  • 74 인문적 특성: 용병위
  1. 용도의 다양성
  2. 병합'분할의 가능성
  3. 위치의 가변성: 토지의 위치가 바뀌는 것이 아니라 환경이 바뀌는 것




(부동산경제론)

  • 유량, 저량의 구분
  • 유량: 신규, 분양, 새것
  • 저량: 기존, 중고, 헌것
    • 저량의 개념에서 ~변동 나오면 유량 임
    • ex) 재고량 -> 재고량변동 

  • 수요법칙
  • 가격과 수요량 사이의 반비례 관계

  • 대체효과
  • 대체효과: X재 가격 L => Y재 수요량 L => X재 수요량 T
    • X재 가격과  Y재 수요량 같이
    • X재 가격과  Y재 수요량 반대로 

  • 대체재
  • X재(커피)  Y재(홍차)
    • X재 가격 T, X재 수요 L, Y재 수요 T

  • 보완재 : 커피와 설탕
  • X재(커피) 가격 T, X재 수요 L, Y재 수요 L 

  • (필수) 수요증가의 요인: 대상 보하 (대체재는 상승, 보완재는 하락)
  • 정상재의 경우 소득의 증가
  • 열등재의 경우 소득의 감소
  • 체재의 가격승 & 대체재의 수요감소
  • 완재의 가격락 & 보완재의 수요증가
  • 해당 가격의 상승예상
  • 등 등


  • 수요와 공급 균형의 특징
  • 수요량과 공급량이 같다.
  • 수요가격과 공급가격이 같다.
  • 초과수요 또는 초과공급이 없다.
  • 수요자경쟁 또는 공급자경쟁이 없다.
  • 가격상승압력 또는 가격하락압력이 없다.

  • (필수) 수요함수, 공급함수를 통한 균형가격 계산(P 계산)
  1. 산식 
    • P = 900 - Qd
    • :              :
    • P = 100 + Qs
  2. 900 - Qd = 100 + Qs  (균형정에서는 Qd = Qs)
  3. 2Q = 900 - 100, Q = 400
  4. P = 100 + 400 (위 식에서 Q값 대입)
    • 그러므로 P(균형가격) = 500

  • (필수) 균형가격과 균형거래량의 결정 (p103-104)
  1. 수요의 변화와 균형의 변동: 수요, 가격, 균형량 모두 같은 방향
    • 수요 T : 가격 T   균형량 T
    • 수요 L : 가격 L    균형량 L
  2. 공급의 변화와 균형의 변동 : 공급에서는 가격만 반대 방향
    • 공급 T : 가격 L   균형량 T
    • 공급 L : 가격 T  균형량 L
  • 수요'공급이 동시에 변하는 경우  => 가장 큰 것만 고려
  • 수요'공급의 변화크기가 동일한 경우 => 가격과 균형량 중 하나는 불변
  • 수요'공급의 변화크기가 주어지지 않은 경우 => 가격과 균형량 중 하나는
  •                                                                       "알수없음" 


  • 수요의 탄력성
  • 수요의 탄력성 =  수요량 변화율 
  •                            가격 변화율

  • 탄력성 구분
                                                                                <가격>             <수요량>    
  1. 수요량변화율 < 가격변화율 => 비탄력적            많이         ->        적게
  2. 수요량변화율 = 가격변화율 => 단위탄력적          동                        일
  3. 수요량변화율 > 가격변화율 =>  탄력적               적게        ->        많이
  4. 수요량변화율 = 0               => 완전비탄력적       가격많 변동 ->    불변
  5. 가격변화율    = 0               => 완전탄력적           불변       ->   수량만변동 


(수요의 가격탄력성)
  • 수요의 탄력성과 부동산의 임대료 총수입
      부동산 임대료 총수입               = 가격(P) X 수요량(Q)
   (소비자총지출액, 기업의 총수입)

  • (필수) 탄력성과 가격 수요량 총수입의 관계
탄력적총수입: 가격과 같은 방향
탄력적총수입: 가격과 반대 방향
단위탄력적총수입: 불변
완전탄력적총수입: 가격과 같은 방향
완전탄력적0

  • * 수요의 가격탄력성 결정요인
  • 대체재의 수: 대체제가 많을수록 탄력성이 크다 
  • 기간의 장단: 기간이 길수록 탄력성이 크다
  • 재화의 분류범위: 부동산을 지역별'용도별로 세분하면 탄력성이 커진다
  • 재화의 성격: 필수재는 비탄력적, 사치재는 탄력적
  • 재화의 용도: 용도가 다양할 수록 탄력적
  • 소비에서 차지하는 비중: 소비자 지출하는 금액 비중이 클수록 탄력적 


(수요의 소득탄력성)

  • 수요의 소득탄력성: 정상재, 열등재
  • 수요의 교차탄력성: 대체재, 보완재
  • 수요의 소득탄력성:  수요량 = f(소득)
  • 수요의 소득탄력성 =   수요량 변화율     T     L     > 0 ; 정상재
  •                                    소득 변화율      T     T      < 0; 열등재


(수요의 교차탄력성)
  • 수요의 교차탄력성:  Y 수요량 = f(X 가격)
  • 수요의 교차탄력성 =   y재의 수요량 변화율    T   L  > 0 ; 대체재
  •                                     x재의 가격변화율     T   T  < 0 ; 보완재



(부동산 경기변동이론)
  • 부동산경기측정의 지표
  • 부동산경기의 측정지표는 크게 수요지표와 공급지표로 나누어 볼 수 있다.
  • 공급지표는 건축량을, 수요지표는 거래량을 주로 사용한다.
  • 중심지표: 건축의 양, 부동산의 거래량
    • 건축량
      • 건축허가량(선행), 건축착공량(동행), 건축완공량(후행)
  • 보조지표: 부동산의 가격변동

  • 부동산경기변동에 따른 부동산 시장의 국면별 특징
  • 부동산경기 국면
    • 회복, 호황, 후퇴, 불황
  • 부동산시장은 일반경기순환의 4국면 외에 고유의 특성인 안정시장이라는 특수한 국면을 가지고 있다.

  • * 부동산경기변동의 특징
  • 일반경기보다 변동주기가 더 길다.
  • 일반경기에 비해 저점이 더 깊고 고점이 더 높다
  • 타성기간이 길다
  • 지역적'국지적으로 나타나서 전국적'광역적으로 확대되는 현상 나타난다.
  • 상업용'공업용 부동산경기는 일반경기와 대체로 일치, 주거용부동산의 건축경기와 일반경제의 경기는 서로 역순환을 보인다
  • 부동산경기는 비교적 경기회복이 느리고 경기후퇴는 빠르게 진행된다.

  • 부동산경기의 측정지표
    • 공급지표: 건축량  T 중심지표
    • 수요지표: 거래량 -|
  • 안정시장
  • 부동산의 가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 지속하는 유형의 시장
  • 위치가 좋고 규모가 작은 주택이나 도심지 점포가 여기에 속하는데 '불황에 강한 유형의 시장'이라고도 한다.

  • 부동산경기에 있어 거미집모형

  • 장기에 걸친 균형점의 이동: 수>탄 수, 공>탄 발
    • 기울기를 탄력성으로 혼동하지 말것, 반대 
  • 수렴형이 되기 위한 조건: 수 탄 => 수 
    • 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄련성
  • 발산형이 되기 위한 조건: 공 탄 => 발
    • 수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성 
  • 순환형이 되기 위한 조건
    • 수요의 가격탄력성 = 공급의 가격탄력성



(부동산 시장론)
  • 부동산시장의 특성: 국 비비비 수매 법자
  • 지성(지역성) <= 부동성
  •  공개성 <= 개별성
  •  표준화성 <= 개별성
  •  조직성 <= 개별성
  • 급조절의 곤란성 <= 부증성
  • 매기간의 장기성 (단기적 가격 왜곡)
  • 적 제한 과다 (단기적 가격 왜곡)
  • 금의 유용성과 밀접한 관계

  • 부동산시장의 균형
  • 장단기의 균형
  •                         <단   기>           |                   <장   기>
총수입>총비용=> 초과이윤존재=> 기업의 진입=> 공급T=> 가격L=> 초과이윤소멸
총수입=총비용=> 정상이윤 ----->                          정상이윤만 존재
총수입<총비용=> 손실존재      =>  기업의탈퇴=>  공급L=> 가격T=> 손실소멸  

  • 여과과정과 주거분리
고소득층 주거지역
  • 개조'수선 후 가치상승분 > 개조'수선비용 => 주거분리 <- 정의 외부효과
  • 개조'수선 후 가치상승분 < 개조'수선비용 => 하향여과(침입) -> 계승, 천이
저소득층 주거지역
  • 개조'수선 후 가치상승분 > 개조'수선비용 => 상향여과 <- 재개발
  • 개조'수선 후 가치상승분 < 개조'수선비용 => 주거분리 <- 부의 외부효과



(부동산시장과 정보의 효율성)
  • 효율적 시장 및 분석
반영되는
정보에 따라
반영되는 정보
과거 현재 미래
분석 방법정상이윤초과이윤
과거 현재 미래
정보비용
약성
효율적 시장
   O     X     X과거의 정보
기술적 분석
     O   X     O     O      O
준강성
효율적 시장
   O     O     X과거, 현재
기본적 분석
     O   X     X     O      O
강성
효율적 시장
   O     O     O과거, 현재,미래
분석 불 필요
     O   X     X     X      X



(할당 효율적 시장)
  • 할당효율적 시장
    • 정보가치 = 정보비용 -> 초과이윤 0원
  •                             정보비용    정보가치  할당효율적시장 성립
  • 완전경쟁시장:            0               0                  O(성립)
  • 불완전경쟁시장: T    500            500                O(성립) 
  • 불완전경쟁시장   L    500         1,000                X(불성립)

(할당효율적 시장 문제 파악)
  • 완전경쟁시장은 -> 항상 할당경쟁시장이다 (O)
  • 할당경쟁시장은 -> 완전경쟁시장이다 (X)
    •               L> 불완전 가능시장도 가능, 독점시장도 가능
  • 할당경쟁시장은 -> 정보비용이 존재한다 (X)  
  • 할당경쟁시장은 -> 정보비용이 존재하지 않는다 (X)
  •          " -> 정보비용이 존재 or 존재하지 않을 수 있다 (O)
  • 완전경쟁시장은 -> 정보비용이 존재하지 않는다 (O)
  • 정보비용존재는 -> 완전경쟁시장에 존재하지 않는다 (O)
  •          "             -> 불완전경쟁시장에서 존재한다 (O)
  • 할당경쟁시장과 양립할 수 없는 표현
    • 투기발생, 초과이윤 존재, 
    • 정보를 값싸게 취득, 시장을 패배시킨다

  • 투자수익에 대한 기댓값의 현재가치 정보와 가치 계산 처리 
  • 1년 후의 대형할인점 들어설 가능성 있는 주변 토지 소유자
    • 투자자가 살 수 있는 가격도 되고, 토지소유자가 팔수 있는 가격도 되는 것은?
      • 투자자의 요구수익률 10%
      • 1년 후 대형할인점 들어서면 그 토지는 8,800만원이 되고, 들어서지 않는 것이 확실해 지면 6,600만원이 된다고 가정
  1. 기댓값 (0.5는 확률의 반)
    • 기댓값 = E (각 상황이 발생할 경우 실현되는 값 X 발생확률)
    •            = (8,800 X 0.5) + (6,600 X 0.5) ; 7,700
  2. 기댓값의 현재가치(= 불확실성 하의 현재가치)
    • 기댓값 현재가치 = 기댓값 / (1+요구수익률)
    •                          = 7,700 / (1+0.1) ; 7,000
  3. 정보의가치
    • 확실성하의 현재가치 - 불확실성하의 현재가치
    • = (8,800 / (1+0.1)) - 7,000 ; 1,000
  4. 초과이윤
    • 정보가치 - 정보비용(ex: 정보비용 300)
    • = 1,000 - 300 ; 700 



(입지 및 공간구조론)
  • 경제지대와 전용수입
  • 경제지대
    • 생산요소가 실제로 얻고 있는 수입과 전용수입의 차액을 말한다.
  • 전용수입(이전수입)
    • 어떤 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않도록 하기 위해서 현재의 용도에서 지급되어야 하는 지급액을 말하는데, 생산요소의 기회비용을 의미한다.

  • 지대와 관련, 공급의 탄력성과의 관계 (경제지대 / 전용수입)
  1. 공급의 탄력성이 커지면 전용수입은 증가하고, 경제지대는 감소
  2. 공급의 탄력성이 작아지면 전용수입은 감소하고, 경제지대는 증가한다.
  3. 공급이 완전탄력적이면 총수입은 모두 전용수입으로 구성된다.
  4. 공급이 완전비탄력적이면 총수입은 모두 경제지대로 구성된다



(토지지가 이론)

  • 동심원 이론 - 버제스: 중 천 근 중 통
  1. 중심업무지구(CBD)
  2. 천이지대(전이, 점이)
  3. 근로자 주택지대
  4. 중산층 주택지대
  5. 통근자 지대

  • 상권확정의 방법의 상권분석 비교
접근법시장침투법
(대부분의 상권분석)
공간독점법
(면허가 필요한업)
분산시장접근법
(전문화된 상품으로
특정수요계층 대상)
상권형태중첩부분 인정지역독점에 의한 확정
상권
특정지역만 공급하는
불연속 상권(특정수요계층)
응용선매품, 전문상가,
경쟁점포
편의품, 체인점, 표준적
쇼핑센터
매우 전문화된 상품,
특정소득, 특정그룹
적용상점
유형
백화점, 슈퍼마켓주류판매점, 우체국고급가구점



(상권)

  • 중심지가 유지되기 위한 조건
  • 최소요구치의 범위보다 재화의 도달범위가 커야한다

  • 트리스탈러의 중심지 체계
  • 고차(원) 중심지 -> 중심시장
  • 중차(원) 중심지 -> 중급시장
  • 저차(원) 중심지 -> 기초시장

  • 허프 만 미시 나머지는 거시
  • 레일리의 소매인력 법칙
  • Ba / Bb = (Pa / Pb)  X  (Db / Da)2
  •    = A도시의 인구 / B도시의 인구 X (B도시까지의 거리 / A도시까지의 거리)2
    • 두 도시의 인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다. 

  • 컨버스의 분기점 모형: 두 도시 간의 구매영향력이 같은 분기점의 위치를 구하는 방법
  • Da = Dab / (1 + root(Pb / Pa)) 
  •      = 쇼핑센터 A와 B 간의 거리 / ( 1 + root(B의 면적 / A의 면적))

  • 허프의 소매지역이론(확률적 상권모형)
  • (A매장의 면적 / A매장까지의 거리ㅅ) / 
  •     (A매장의 면적/A매장까지의 거리ㅅ) + (B매장의 면적/B매장까지의 거리ㅅ)

  • 공간분배의 원리
  • 시장이 좁고; 수요의 교통비 탄력성이 작다 => 집심적 입지
  • 시장이 넓고; 수요의 교통비 탄력성이 크다 => 분산 입지

  • 점포의 종류와 입지
  • 입지유형별 점포
    • 성 점포: 배후지의 중지에 입지
      • 백화점, 고급음식점, 귀금속점
    • 재성 점포: 동일업종의 점포가 서로 한곳에 모여서 입지
      • 은행, 보험회사, 관공서, 서점
    • 산재성 점포: 동일업종의 점포가 서로 분산입지
      • 주방용품점, 이발소, 공중목욕탕, 세탁소
    • 국부적 집중성 점포: 동일업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지
      • 농기구점, 석재점, 철공소

  • 매장용부동산의 부지선정 단계 (순서 기억)
  • 부지선정의 단계: 부지도 근대 부지
    1. 기존 부지의 분석
    2. 시분석
    3. 린분석
    4. 상근린지역의 선정
    5. 대상부지 선정


(베버의 최소비용이론)
  • 원료지수와 입지중량
  • 원료지수 = 국지원료중량  >  1 => 원료지향형
  •                  ---------------   =  1 => 자유입지형
  •                   제품중량       <   1 => 시장지향형
  • 입지중량 = 국지원료중량 + 제품중량   > 2  => 원료지향형
  •                  ------------------------------  = 2  => 자유입지형
  •                            제품중량                 < 2  => 시장지향형
  •              
  •               = 원료지수 + 1  




(부동산정책론)
(부동산정책)
  • 외부효과(생산측면)
구분정(+)의 외부효과
(외부경제)
부(-)의 외부효과
(외부불경제)
의의 다른사람(제3자)에게 의도하지 않은
 혜택을 입히고도 이에 대한 보상을
 받지 못하는 것 (과수원과 양봉업)
 다른사람(제3자)에게 의도하지 않은
 해를 입히고도 이에 대한 대가를 지불
 하지 않는 것 (양식업과 공장폐수)
편익 사적편익 < 사회적 편익사적편익 > 사회적편익
비용사적비용 > 사회적 비용사적 비용 < 사회적 비용
특징과소생산, 과잉가격과다생산, 과소가격
해결
방안
 보조금 지금, 조세경감, 행정규제의
 완화
 오염배출업체에 대한 조세중과나 
 환경부담금 부과, 지역지구제
현상 PIMPY 현상 NIMBY 현상



  • 토지정책의 수단: 토지이용규제/직접적규제/간접적규제
  • 토지이용규제
    • 지역지구제, 건축규제, 정부의 각종 인허가, 토지이용계획, 도시계획
  • 직접적규제
    • 도시재개발, 토지수용, 토지은행제도, 토지구획정리사업, 공공소유제도, 공영개발 등
  • 간접적규제
    • 조세, 각종금융지원 또는 보조금
    • 정보체계의 구축, 협조체제 구축

  • 지역지구제 산업의 종류
  • 비용불변(일정)산업
    • 주택가치는 원래수준에서 균형, 공급량 증가하면 장기공급곡선 수평
  • 비용증가산업
    • 주택가치는 원래수준보다 높음, 공급량 증가하면 장기공급곡선 우상향
  • 비용감소산업
    • 주택가치는 원래수준보다 낮음, 공급량 증가하면 장기공급곡선 우하향

  • 분양가 규제 vs 분양가 자율화
  • 분양가 규제
    • 가격 L, 수요(투기) T, 공급 L, 품질 L
  • 분양가 자율화
    • 가격 T, 수요(투기) L, 공급 T, 품질 T

  • 탄력성과 조세의 귀착
  • 수요   (완전탄력적)              수요자     완전전액 L
  •              탄력적          =>                  조세부담    L
  • 공급                                    공급자     완전전액 L
  • 수요   (완전비탄력적)           수요자     완전전액 T
  •              비탄력적       =>                  조세부담    T
  • 공급                                    공급자     완전전액 T





((부동산투자론))

  • 부동산투자 결정 시 고려사항
  • 투자의 안정성 : 원금의 위험부담
  • 투자의 환금성 : 환금의 위험부담
  • 자본가치의 증대: 경제가치의 위험부담

  • 기댓값과 기대수익률
  • 기댓값 = 시그마(각 상황이 발생할 경우 실현되는 값 X 발생확률)
  • 기대수익률 = 시스마 (각 경제상황별 추정수익률 X 발생확률)
    • (기댓값 / 투자액) X 100 

  • 부동산투자 수익률의 종류
  • 요구수익률 (필수수익률, 외부수익률, 투자의 기회비용) 비용성지표
    • 사전수익률, 주관적수익률
    • 요구수익률은 무위험률(시간에 대한 비용)과 위험할증률(위험에 대한 비용)의 합으로 구성된다
  • 기대수익률(내부수익률, 예상수익률) 수익성지표
    • 사전수익률, 객관적수익률
    • 어떤 투자대상으로부터 투자로 인해 기대되는 예상수익률
  • 실현수익률
    • 사후수익률
    • 투자가 이루어지고 난 후에 실제로 실현된 수익률 

  • 기대수익률과 요구수익률(내부수익률)의 관계
  • 기대  > 요구 : 기대가 크면 기대가 떨어지고
  • 기대  < 요구 : 기대가 작으면 기대가 올라간다


(포트폴리오)
  • 평균-분산지배원리(평균-분산결정법)
  • 기대수익률이 동일 => 표준편차는 작은 투자안 선택
  • 표준편차가 동일    => 기대수익률은 큰 투자안 선택



(부동산투자분석 및 기법)
  • 화폐의 시간가치 계산
    • 주어진금액 X 자본환원계수 = 구하는 금액
  • 현재가치 X 내가계수 = 미래가치
    • 1,000 X (1 + 0.1) = 1,100
  • 미래가치 X 현가계수 = 현재가치
    • 1,100 X (1 + 0.1)-1
 현재가치 X 내가계수 = 미래가치

(정기예금) - 찾는 금액
 1. 일시불의 내가계수 (미래 찾는 금액)
   개념: 1원을 이자율 r로 저금했을때
            n년 후에 찾게 되는 금액
   공식: (1 + r)n                            <--
   활용: 기간초 불입된 일시불에 대해
            일정기간 후 원리금의 합계

(정기적금) - 찾는 금액
 2. 연금의 내가계수 (미래 찾는 금액)
   개념: 매년 1원씩 받게 되는 연금을
            이자율 r로 계속해서 적립했을
            때 n년 후에 달성되는 금액
   공식: (1 + r)n - 1  /  r
   활용: 매 기간마다 일정액 불입 시
            기간 말에 달성되는 누적액 

(정기적금) - 불입액
 3. 감채기금의 내가계수
  개념: n년후에 1원을 만들기 위해서
           매 기간마다 적립해야 할 금액
  공식: r  /  (1 + r)n-1
  활용: 일정의 누적액을 기간말에 만들
           기 위해 매 기간마다 적립해야
           할 액수를 구함
 미래가치 X 현가계수 = 현재가치

(미래의 일시불 -> 현재가치 얼마?)
 1. 일시불의 현가계수
    개념: n년 후의 1원을 할인율 r로 할인하
             면 현재의 금액은 얼마인가 ?
-> 공식: (1 + r)-n ;  1 / (1 + r)n
    활용: 일정기간 후의 일시불이 현재 얼마
             인가를 나타내는 금액

(융자 - 융자잔액)
 2. 연금(융자잔금)의 현가계수
   개념: 이자율이 r이고 기간이 n일때, 매년
            1원씩 n년 동안 받게 될 연금을
            일시불로 환원한 액수
   공식: 1 - (1 + r)-n  /  r
   활용: 일정기간 동안 매 기간마다 일정액
            을 지불받게 될 때 이 것의
            현재가치를 구함
(융자 - 융자상환)
 3. 저당상수
   개념: 이자율이 r이고 기간이 n일때 현재
            1원을 대출받고 n년 동안 매년 지
            불해야하는 금액
   공식: r  /  1 - (1 + r)-n   
   활용: 일정액을 빌렸을 때 매 기간마다
            갚아야 할 원금과 이자의 합계?
   


  • 상환비율과 잔금비율
  • 주어지금액 X 자본환원금액 = 구하는 금액
    • 저당대부액 X 저당상수 = 부채서비스액(저당지불액)
    • 부채서비스액 X 연금의 현가계수 = 미상환저당잔금
    • 저당대부액 = 부채서비스액
      •           ----------------
      •             저당상수




  • 영업의 현금수지 계산
    • 소득: 조 조순 전후
    • 지출: 공 영 부 소
  •      단위당 연간예상임대료
  •  X  임대단위수
  • --------------------------------
  •      가능소득
  •  -   실 및 불량부채           -> 지출비용 X
  •  +  기타 소득
  • --------------------------------                                        
  •      유효소득                                                         ---T 총투자액 
  •  -   업경비                       -> 지출비용 O(반드시)
  • --------------------------------                                      ---L 지분투자액  
  •       영업소득
  •  -    채서비스                   -> 지출비용 (반드시는 아님)
  • --------------------------------
  •       세현금수지
  •  -    영업득세                   -> 지출비용 (반드시는 아님)
  • --------------------------------
  •       세현금수지 

  • 복귀액의 현금수지 계산
    • 소득: 매순 전후 
    • 지출: 매 미 자
  •       도가격
  •   -   도경비
  • ---------------------------
  •       매도액
  •   -   상환 저당잔금   -> 연금의 현가계수
  • ---------------------------
  •       세지분복귀액
  •   -   본이득세
  • ---------------------------
  •       세지분복귀액

  • 영업소득세의 계산 (* 이 감 만 '-')
순 대 이 감세 대 원 
       영업소득
  +   체충당금
 --------------------
  -    자지급분
  -    가상각액
---------------------
       과세소득
  X   세율
---------------------
       영업소득세    
        전현금수지
   +   체충당금
   +   금상환분
   -    가상각액
 ------------------------
        
         과세소득
    X   세율
 ------------------------
         영업소득세


  • 부동산투자분석의 기법
  • 화폐의 시간가치를 고려한 투자분석기법 (할인현금수지분석법)
    • 순현가법
    • 내부수익률법
    • 수익성 지수법
  • 화폐의 시간가치를 고려하지 않은 투자분석기법
    • 어림셉법
      • 승수법
      • 수익률법
    • 비율분석법
    • 단순회수기간법
    • 평균회계이익률법

  • 할인현금수지분석법 ( = 미래가치 / (1 + r) ; 요구수익률) 
구분1년후의
현금유입
금년의
현금지출
순현가
(요구수익율
10%)
내부수익률수익성지수
A 2억2천만
 ----------- =2억
  1+ 0.1

1억원

1억원

120%

2
B 3,300만
 --------- =3천만   
  1+ 0.1

1천만

2천만

230%

3
투자
선택


A>BA<BA<B
    • 순현가법
      • 예상되는, 현금유입의 현가합 - 현금유출의 현가합(지분투자액)
        • 현금유입의 현가합 =
          • 세후현금수지의 현재가체 + 세후지분복귀액의 현재가치
        • 현금유출의 현가합 =
          • 지분투자액(=> 총투자액X)
      • NPV = 시그마 ( 세후현금수지 + 지분복귀액) - 지분투자액
        •             -----------------   -------------
          •      (1 + r)               (1 + r)
        • 현금유입 -> 세후 소득
        • 재투자율 -> 요구수익률  
      • 순현가가 가장 큰 투자안을 채택
    • 내부수익률법 : 내부수익률은 간단하게 계산
      • 예상되는, 현금유입의 현가합 현금의 유출의 현가합을 서로 같게 만드는 할인율
    • 수익성지수법
      • 예상되는 현금유입의 현가합을 현금유출의 현가합으로 나눈 비율
        • 수익성지수 = 현금유입의 현가합 / 현금유출의 현가합
  • 투자채택& 기각
    • 순현가법: O과 비교
      • 순현가(NPV) >= 0 ; 투자채택
      • 순현가(NPV) <   0 ; 투자기각
    • 내부수익률법: 내부수익률과 요구수익률과 비교
      • 내부수익률 >= 요구수익률 ; 투자채택
      • 내부수익률 <   요구수익률 ; 투자기각
    • 수익성지수법: 1과 비교
      • 수익성지수 >= 1 ; 투자채택
      • 수익성지수 <   1 ; 투자기각


    • 어림셈법: 처분시의 매각수익 고려X, 화폐의 시간가치 고려X, 첫해 운영소득만을 고려 O
      • 승수법 
        • 투자에서 승수는 회수기간을 의미하므로 작을수록 유리
        • 순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득
        • 순소득승수를 자본회수기간이라 한다.
      • 수익률법
        • 수익률은 승수와 역수관계이며, 클수록 유리
        1. 지분배당률 = 세전현금수지 / 지분투자액
        2. 종합자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액
  • 승수법과 수익률법 (순영업소득까지 -> 총 투자액; 그 이하 지분투자액)
승수  법관계수익률법
조소득승수총투자액
------------
조소득



3) 순소득승수총투자액
-----------
순영업소득

<->

종합자본
환원율
순영업소득
--------------
총투자액
세전현금
수지승수
지분투자액
--------------
세전현금수지

<->

지분배당률
세전현금수지
---------------
지분투자액
세후현금
수지승수
지분투자액
---------------
세후현금수지

<->

세후수익률
세후현금수지
---------------
지분투자액



(비율분석법)

  • 대부비율(LTV; 또는 저당(융자)비율)
    • 부동산가치에 대한 융자액의 비율
    • 대부비율 = 부채잔금(융자액) / 부동산가치
  • 부채비율
    • 부채비율 = (타인자본 / 자기자분) X 100%
  • 총부채상환비율(DTI, 소득대비 부채비율)
    • 총부채상환비율 = 연간부채상환액 / 연간소득액)
  • 저당대부액 = 부채서비스액 / 저당상수

  • 부채감당률
    • 순영업소득의 부채서비스액에 대한 비율
    • 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액,
    • 부채서비스액 = 순영업소득 / 부채감당률 
      • 부채감당률이 '1'에 가깝다는 말은 순영업소득과 부채서비스액이 같아진다는 의미
      • '1'보다 작다는 것은 매 기간의 원리금상환액을 감당하기 부족하다는 의미
  • 채무불이행률
    • 손익분기점, 손익분기 현금흐름 비율, 손익분기 현금수지비율이라고도 한다.
    • 채무불이행률 = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효조소득
      • 유효조소득 <- 순영업소득 X (조심)

  • 투자를 채택하는 경우
  • 순현가 >= 0
  • 내부수익률 >= 요구수익률
  • = ; 투자의 한계효율 >= 이자율(요구수익률)
  • 기대수익률 >= 요구수익률
  • 수익성 지수 >= 1
  • 편익 - 비용률 >= 1
  • 투자가치 >= 시장가치
  • 현금유입의 현재가치 >= 현금유출의 현재가치
  • 자본회수기간 =< 기업의 목표회수기간
  • 투자안의 (평균)회계이익률 >= 목표(평균)회계이익률



((부동산금융론))

  • 부동산금융의 원칙: 자 금 유 보
  • 금의 확보
  • 대출리의 책정
  • 대출채권의 동화
  • 채권의 

  • 주택저당증권의 특성 비교
구분MPTS(투)MBB(발)MPTB(투,발)CMO(투,발)
유형증권채권채권채권
트랜치수111여러 개
저당권자자자행자행자행자
원리금
수취권자
자자행자자자자자
조기상환
위험부담자
투자자발행자투자자투자자
콜방어
(투자자)
불가가능미약가능
(장기트랜치)
트랜치별 다름
초과담보없다크다작다작다













((부동산개발 및 관리론))

(도시경제기반이론)
  • 입지계수 - 기반산업의 판별
  • 입지계수(LQ)=   A지역의 X산업구성비
  •                        ---------------------------
  •                          전국 X산업 구성비
  •                          A지역 X산업의 고용자 수               
  •                         --------------------------------
  •                          A지역 전체 산업의 고용자 수
  •                   =  --------------------------------
  •                            전국 X 산업의 고용자 수
  •                         --------------------------------
  •                           전국 체 산업의 고용자수 
  •                           A지역 X산업의 생산액
  •                          -------------------------------
  •                           A지역 전체 산업의 생산액
  •                    =  -------------------------------
  •                            전국 X산업의 생산액
  •                           -------------------------------
  •                            전국 전체 산업의 생산액
  • LQ > 1 이면, 그 지역의 수출기반산업
  • LQ = 1 이면, 전국 평균과 동일하게 X산업 분포(자급)
  • LQ < 1 이면, 그 지역의 비수출기반산업

  • 경제기반승수: 경제기반산업의 고용증가 등이 지역전체 인구증가에 미치는 영향
    • 총소득은 = 조소득승수 X 조소득
  • 지역사회 전체의 인구증가 = 경제기반승수 X 기반산업의 인구증가
  •                           지역사회 전체의 인구증가분
  • 경제기반승수 =  -----------------------------------  =>
  •                            기반산업의 인구증가분
  •       
  •                                            1                                          100%
  •                      =  -----------------------------------   =>   ------------------
  •                                    기반산업비율                           기반산업비율

  •                                            1
  •                      =  -----------------------------------   =>
  •                                1 - 비기반산업비율







(부동산 감정평가론)

  • 감정평가의 기준시점
    • 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜
    • 단, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 정할 수 있다.  
  • 부동산평가의 특별원칙: 능 안 전
  • 률성의 원칙
  • 정성의 원칙
  • 달성의 원칙

  • 부동산가격의 발생요인: 효 상 유 이
  • 부동산의 용(유용성) => 수요에 영향을 미침
  • 부동산의 대적 희소성 => 공급에 영향
  • 부동산에 대한 효수요 => 수요에 영향
  • 부동산의 전성 => 소유권의 법적 이전

  • 부동산가치형성요인: 일 지 개
  • 반적 요인 => 임장활동 X
  • 역적 요인(지역분석) => 임장활동 O
  • 별적 요인(개별분석) => 임장활동 O

  • 부동산가치형성요인의 일반적 요인: 사 경 행
  • 회적 요인
    • 도시형성 및 공공시설의 정비 상태
    • 부동산거래 및 사용수익의 관행
    • 정보화 진전의 상태
  • 제적 요인
    • 소비'저축'투자 및 국제수지의 상태, 국제화의 상태
    • 세부담의 상태
    • 기술혁신 및 산업구조의 상태
    • 교통체계의 상태
  • 정적 요인
    • 부동산가액과 임대료에 관한 규제
    • 부동산세제


 
(지역분석과 개별분석)
  • 지역분석의 대상 - 인근지역의 싸이클 패턴(수명현상): 성 성 쇠 천 악
  • 장기
    • 신개발, 재개발
    • 상향여과 활발
  • 숙시
  • 퇴기(가장장기)
    • 하향여과현상 시작
    • 재개발 시작
  • 이기
    • 하향여과현상 활발
    • 재개발 활발
  • 화기



(부동산가격(가치)의 제원칙) 
  • 부동산가격(가치)의 제원칙
  • 시간의 원칙 => 바탕이 되는 원칙
    • ** 변동의 원칙 => 기준시점 명시, 시점수정의 근거
      • 상호 인과관계적 결합과 그 것의 변동과정에서 형성'변화된다는 원칙
    • 예측의 원칙
      • 부동산의 장래의 수익성이나 쾌적성에 대한 예측의 영향으로 결정
  • 내부(부동산자체)원칙
    • 균형의 원칙 => 기능적 감가
    • ** 기여(공헌)의 원칙 => 균형의 원칙에 선행
      • 부동산 각 구성요소의 가격에 대한 공헌도(기여도; 생산비)에 따라 영향을 받는 다는 원칙 
    • 수익체증'체감의 원칙 => 수확체감의 원칙
    • ** 수익배분(잉여생산성)의 원칙
      • 노동'자본'경영에 분배되고 남은 잔여분(잉여생산성)이 토지에 귀속된다는 원칙

  • 추가투자의 적부판단과 관련원칙: 기 체 균 배
  1. 여의 원칙
  2. 수익증'체감의 원칙
  3. 형의 원칙
  4. 수익분의 원칙
  • 순서대로

  • 외부원칙
  • ** 적합(조화)의 원칙 => 경제적 감가; 부동산 -> 주위환경에 미침 
    • 대상부동산이 그 주위 환경에 적합 하여야 한다는 원칙 
  • 외부성(외부효과)의 원칙 : 주위환경 -> 부동산에 미침
    • 대상부동산의 가치가 외부적 요인에 의해서 영향을 받는 다는 원칙
  • 경쟁의 원칙
    • 초과이윤은 경쟁을 야기시키고, 경쟁은 초과이윤을 감소 또는 소멸

  • 기타의 원칙
  • 수요'공급의 원칙 => 감정평가 3방식의 이론적 근거
  • ** 대체의 원칙 => 감정평가 3방식의 이론적 근거
    • 부동산의 가치는 대체가 가능한 다른 부동산의 재화의 가격과의 상호영향으로 형성
  • 기회비용의 원칙


  • ** 최유효(최고'최선)이용의 원칙 => 감정평가 3방식의 이론적 근거
  • 부동산가치는 최유효이용을 전제로 파악(가치추계의 전제)되는 가치를 표준으로 하여 형성된다는 원칙
    • 가장 중추적인 기능을 담당한다.
  • 감정평가사는 대상부동산의 가치를 평가하는 데 있어 반드시 최유효이용의 원칙을 적용해서 평가해야 한다.


(감정평가의 방식)

  • 감정평가의 3방식: 비용성, 시장성, 수익성
가격의
3면성
3방식특 징평가
조건
6방법시산가액 및
시산임대료
비용성원가방식
(비용접근법)
공급가격
(투입가치)
가액
원가법
적산가액
시장성비교방식
(시장접근법)
균형가격
(시장가치)
가액거래사례비교법
(매매사례비교법)
비준가액
수익성수익방식
(소득접근법)
수요가격
(산출가치)
가액수익환원법수익가액

  • 감정평가 3방식 비교
  • 원가법: 건 건 선 항
    • 원가방식(비용접근법)
    • 물, 설기계, 박, 공기
  • 거래사례비교법: 동 산 과 자
    • 비교방식(시장접근법)
    • 산, 림, 수원, 동차
  • 수익환원법: 영 어 광
    • 수익방식(소득접근법)
    • 업권, 업권, 산'광업권 ... 권


(원가방식)

  • 감가의 요인: 물 기 경
  • 리적 감가요인: 내부요인
  • 능적 감가요인(균형의 원칙): 내부요인
  • 제적 감가요인(적합의 원칙): 외부요인
  • 법률적 감가요인

  • 감가수정의 방법: 내 관 분,  임시
구 분감가수정의 방법특 징
직접법1) 용연수에 의한 방법
    (정액법, 정률법, 상환기금법)
2) 찰감가법
3) 해법
이론감가액

실제감가액
실제감가액
간접법1) 장추출법
2) 대료손실환원법


  • 적산가액이 큰 순서: 상 액 률
  • 적산가액이 큰 순서
    • 초기: 환기금법 > 정법 > 정
    • 말기: 상환기금법 > 정액법 = 정률법
  • 감가누계액이 큰 순서(초기) : 적산가액 순서의 반대



(비교방식)
  • 거래사례비교법: 사 시 지 개 면
  • 사례가액 X (정정보치 X 점수정치 X 역요인비교치 X 별요인비교치 X 적) = 비준가액

  • 사례자료의 정상화
  • 사정보정(매매상황 및 조건에 대한 수정)
    • 사정보정의 산정
      •                        대상부동산
      • 사정보정치 =  ----------------
      •                        사례부동산
    • 보정방법
      • 보정대상: ~이, ~가
        • 우세, 고가 => 100 + @
        • 열세, 저가 => 100 - @
      • 비교대상: ~보다 => 100
  • 시점수정 (시장상황에 대한 수정)
    • 시점수정의 방법
      • 지수법                        기준시점의 지수
        • 시점수정치 =   ----------------------
        •                         거래시점의 지수
      • 변동률적용법
        •  
        • 시점수정치 = ( 1 + - R)n ; 화폐의 시간가치 공식같음
          • R: 1전환기간의 물가변동률
          • n: 물가변동의 전환횟수



(임대사례비교법)
  • 공시지가기준법 (거래사례비교법원리)
  • 공시지가기준법에 따른 감정평가순서: 비, 시 지 개 
    • 사정보정, 면적
  1. 교표준지 선정(표준공시지가) 
  2. 점수정
    • 한국은행이 조사발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률 적용
  3. 역요인 비교
  4. 별요인 비교
  5. 그 밖의 요인 보정


(수익방식 - 수익환원법)
  • 운영경비 불포함 항목: 취득세, 공 부  소 감
  • 취득세
  • 실 및 대손충당금
  • 채서비스액
  • 득세, 법인세
  • 가상각비

  • 환원(이)율 구하는 방법: 시 조 투 엘 부
  • 장추출법(시장비교방식)
    • 유사성있는 거래사례로부터 순수익을 구하여 사정보정, 시점주정
  • 성법(요소구성법)
  • 자결합법(이자율합성법)
    • 물리적 투자결합법
      • 종합환원이율 = (토지환원이율X토지가치구성비) + (건물환원이율X건물가치구성비)
    • 금융적투자결합법 
      • 종합환원이율= (지분환원율X지분비율) + (저당환원율X저당비율)
      • 지분환원율(지분배당률), 저당환원율(저당상수), 저당비율(대부비율)
  • 저당지분방식(우드법)
    • 현금수지, 가치증감분, 지분형성분
  • 채감당법: 부 대 저
    • 자본환원율 = 채감당률X부비율X당상수

  • 물건별 감정평가 방식
  • 소음'진동'일조침해 또는 환경오염 등 => 원상회복비용 등을 고려해야함
  • 토지와 건물을 일괄하여 감정평가 => 거래사례비교법을 적용해야함



(부동산가격공시제도)

  • 공시지가제도 : 토지, m2
  • 표준지공시자가 => 조건부평가
  • 토지 vs 주택
토지주택
1. 공시지가제도 => m2

 1) 표준공시지가 : 국장
            L
     토지가격 비준표
            L
 2) 개별공시지가: 시군구청장
    * 매년 5월 31일까지 
2. 주책가격공시제도 -> 전체
 1) 단독주택~          2) 공동주택~
  (1) 표준주택: 국장  (1) 표준주택&공동주택(구분X)
             L                    * 매년 4월 30일 까지
      주택가격비준표
             L
  (2) 개별주택: 시,군구청장
     * 매년 4월 30일까지

  • 개별공시지가 : 공무원들(세금관련)
    • 표준공시지가 (토지수용 보상)
  • 모두 이의신청 가능
    • 공시한 날로 부터 30일 이내 서면으로 -> 공시주체에게
    • 답변 30일 이내
  • 과세기준: 개별, 공동


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